¿Cómo se declara la venta de un piso? Todo lo que tienes que saber
La ganancia o pérdida patrimonial resultante de vender un piso dependen de si has obtenido o no beneficios por la operación, es decir, dependiendo a qué precio compraste y a qué precio vendes.
A la hora de hacer la declaración de la renta, es muy importante si has vendido un inmueble el año pasado, ya que hay una serie de pasos y requisitos a seguir. A continuación, te damos los pasos que debes seguir y los impuestos que deberás tributar.
¿Qué impuestos y a qué instancias debes pagar?
Para saber exactamente qué impuestos debes pagar, es importante que sepas cómo se declara la venta de un piso. Parece que todo ha terminado una vez se han firmado los papeles de venta de un piso. En realidad, los trámites se extienden hasta la declaración de ese año fiscal.
La plusvalía es el impuesto sobre el aumento del valor del inmueble. Esta plusvalía es gravada fiscalmente y por los ayuntamientos. La plusvalía se define como la revalorización que obtiene el propietario de una vivienda o terreno al venderlo. En el caso que no se haya generado un beneficio, no se tendrá que pagar el impuesto.
El impuesto a la plusvalía tiene dos versiones:
- La plusvalía que se paga a Hacienda a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
- La plusvalía que se paga en forma de impuesto municipal. Es importante recordar que en los últimos años el Impuesto de Plusvalía Municipal se ha modificado, con lo que es posible acceder a reembolsos o descuentos.
Para declarar la venta de un piso necesitas conocer la ganancia real. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el del valor de venta, multiplicando esta cifra por un coeficiente de actualización. Estos coeficientes los fija la propia agencia tributaria y varían de acuerdo al año en el que hayas comprado el piso. Es necesario saber que, después de la reforma fiscal aprobada en 2015 a todos los inmuebles adquiridos a partir del 2015, no se les aplicará el coeficiente de actualización en el cálculo de la plusvalía.
¿Cómo se calcula el pago de impuestos por la venta de un piso?
Los valores de adquisición y de transmisión del inmueble, se determinan mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:
- El importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del piso que se vendió o traspasó se dio a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
- El coste de inversiones y mejoras. Si en el piso se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
- Los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Para el cálculo del importe del valor de adquisición se sumarán todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.
Después de calcular la plusvalía, debes documentar ante Hacienda toda factura relacionada a la transacción de venta del piso, tales como los pagos de plusvalía municipal, gastos de notario, de gestoría, de registro, de honorarios de la agencia inmobiliaria y/o cancelación de hipoteca. Te permitirá rebajar el impuesto.
Para el ejercicio del año 2017, se impone el pago del 19% para los primeros 6.000 euros de la ganancia patrimonial obtenida. A partir de esta cantidad y hasta los 24.000 euros, se impone el pago del 21%. Para la ganancia patrimonial que supere la cantidad de 24.001 euros se impone un tributo del 24%.
A modo de ejemplo, el cálculo del tributo para una ganancia de 29.000 euros requiere la suma de dos porcentajes: el 19% por los primeros 6.000 que equivalen a 1.140 euros y el 21% por los restantes 23.000 que equivale a 4.830. En este caso, el pago total a la agencia tributaria sería de 5.970 euros.
¿Existen exenciones para el pago del impuesto a las ganancias patrimoniales por la venta de un inmueble?
Hay algunos casos que te pueden eximir del pago de este impuesto. Aquí tienes las exenciones que contempla la ley:
- Si tienes más de 65 años, cumplidos antes del 31 de diciembre de 2017, y has vendido tu vivienda habitual no tendrás que pagar este impuesto. Esto aún cuando no quieras reinvertir la ganancia obtenida.
- Si quieres destinar el importe de la venta del inmueble a la adquisición de otra vivienda. Para acogerte a esta exención, debes cumplir otros requisitos: que la vivienda vendida hubiera sido tu vivienda habitual y que la reinversión la efectúes en un periodo no superior a dos años desde que vendiste tu anterior piso. SI solo es una parte tributarán con normalidad al IRPF cualquier porción de la ganancia que no destines a la compra de tu nueva vivienda habitual.
- Si has perdido tu vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca, no tendrás que pagar ni plusvalía municipal ni impuesto sobre la renta, aún en el caso que se obtenga una ganancia.
Como puedes ver, para saber exactamente cómo se declara la venta de un piso debes estudiar bastante las leyes y estar actualizado sobre las últimas ordenanzas. Para hacer que sea un proceso relativamente sencillo, debes estar bien informado y disipar tus dudas.
Siempre es una buena idea contar con asesoría de expertos, que podrán orientarte durante este proceso, te explicarán exactamente cómo se declara la venta de un piso y facilitarán los trámites fiscales. En Inmova somos un equipo con experiencia en asesoramiento tributario y estamos dispuestos a despejarte las dudas en cada parte del proceso. ¿Quiere más información? Estamos aquí para ayudarte.
