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Francisco 3 de junio de 2024 0 Comments

Propiedad vertical: todo lo que debes saber

que es la propiedad vertical

El término propiedad horizontal es muy habitual cuando compramos un piso o cuando hablamos de los derechos y las obligaciones de las comunidades de vecinos. Pero, ¿alguna vez has oído hablar de la propiedad vertical? 

Una propiedad vertical es una finca urbana compuesta por varios locales o viviendas que pertenecen a un único propietario. 

Aunque dicha propiedad puede ser compartida como proindiviso por varias personas, físicas o jurídicas, no se halla constituida dentro del régimen de propiedad horizontal y no es una Comunidad de Propietarios convencional, por lo que tiene unas características concretas en cuanto a legislación y obligaciones. 

Las más destacables, son dos: 

  1. Los propietarios deben comprometerse a conservar el edificio en buen estado y a hacer las mejoras oportunas para conseguirlo.
  2. Los propietarios deben cumplir una serie de obligaciones fiscales y administrativas, tal y como explicamos en este artículo. 

Índice del contenidos

¿Qué es la propiedad vertical? Características generales 

Una propiedad vertical es aquella que se compone de viviendas, locales o garajes que pertenecen a uno o a varios propietarios de manera unitaria y sin que existan espacios compartidos o comunes.

Su principal característica es que, a pesar de formar parte de un todo, estos bienes no constituyen una comunidad ni tienen cuotas de participación de sus zonas comunes, como ocurre con las propiedades horizontales.

Además, para considerarse una propiedad vertical, todos los departamentos de la finca deben destinarse al alquiler. 

¿Qué es la propiedad horizontal? 

Una propiedad horizontal, por su parte, es una forma de copropiedad que existe entre los diferentes propietarios de un inmueble dividido en pisos. 

Este régimen está recogido en el Código Civil (art. 396) y distingue, por una parte, el derecho a la propiedad singular y exclusivo sobre los elementos privativos y perfectamente delimitados (por ejemplo, pisos, locales, plazas de garaje, trasteros, etc.) y, por otra, el derecho de propiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes del inmueble (jardines, portales, escaleras, buzones, etc.).

Todas las relaciones de la propiedad común están recogidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Según la misma, una propiedad horizontal debe constituirse, mediante una escritura pública y ante Notario, por parte de los distintos propietarios comuneros que reúnan el 100% del inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre propiedad horizontal y vertical?  

Una de las principales diferencias entre propiedad horizontal y vertical es que en las segundas no se establece distinción entre zonas comunes y zonas exclusivas, puesto que existe un único propietario. 

Además, mientras que en el uso de las viviendas en propiedad horizontal es residencial o para alquiler, los bienes inmuebles que forman parte de las propiedades verticales suelen destinarse a la obtención de una rentabilidad a través de un arrendamiento parcial o completo para fines comerciales, profesionales, recreativos o culturales. Esto incluye su alquiler como tiendas, restaurantes, museos, hoteles o centros comerciales. 

Por último, la Ley de Propiedad Horizontal estipula que las tareas de administración y mantenimiento de una Comunidad de Propietarios deben ser gestionadas siempre por un administrador. En el caso de la propiedad vertical, puede ser el propietario quien cumpla con ellas. 

Sin embargo, y debido a su naturaleza, lo habitual en estos casos es contratar a profesionales con experiencia para que se encarguen, tanto de la gestión de los contratos de arrendamiento, como de los aumentos o prórrogas de los mismos, así como del seguimiento de las demandas judiciales o de las reparaciones de desperfectos que puedan producirse en el inmueble.  

¿Cuáles son las obligaciones de una propiedad vertical?

Como ya hemos explicado al inicio de este artículo, las obligaciones de una propiedad vertical se resumen, de forma genérica, en dos: el propietario o propietarios deben conservar el inmueble en buen estado y cumplir con sus obligaciones fiscales y administrativas correspondientes. Entre ellas, destacan: 

  • Pago del IVA.
  • Pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
  • Pago de vados o de permisos municipales equivalentes para evitar que vehículos particulares aparquen delante del edificio o local.
  • Pago de Impuestos de recogida de basuras.
  • Pago de servicios de alumbrado público.

Además, el propietario de la propiedad vertical también debe afrontar las eventuales mejoras que requieran el edificio o cualquiera de sus partes.

División de la propiedad vertical: ¿qué ocurre en caso de venta? 

Cuando hablamos de una propiedad vertical, entendemos que se trata de un “todo” formado por distintos inmuebles y que, por tanto, en caso de venta debe tratarse jurídicamente como una única unidad. Es decir, tendríamos que vender el edificio entero. 

Sin embargo, podemos para realizar la venta de los diferentes inmuebles de una propiedad vertical por separado. Los pasos para hacerlo son: 

1º. Calcular el coeficiente de participación de cada uno de los inmuebles sobre el total de la propiedad (es decir, establecer el porcentaje que corresponde con cada piso, garaje, local, trastero, etc.). 

2º. Crear una propiedad de vecinos, entre todos los propietarios, con sus estatutos correspondientes.

Llegado este momento, la propiedad vertical se convertirá en una propiedad horizontal y pasará a gestionarse como tal, según la legislación vigente al respecto.  

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