¿Puedo hacer obras en casa sin tener licencia?

Cuando compramos un piso o una casa, es habitual hacer obras para renovar las instalaciones, modificar la cocina o el baño, pintar, cambiar las ventanas y puertas o redistribuir la vivienda. En este sentido, las posibilidades para hacer reformas son prácticamente infinitas. 

La pregunta es: ¿Cuáles de estas acciones necesitan una licencia de obras y cuáles no? ¿Es obligatorio solicitar este permiso? ¿Dónde debemos tramitarlo? ¿Qué pasa si hacemos una obra en casa sin licencia? ¿A qué tipo de multas nos enfrentamos? ¿Puede denunciarnos la Comunidad de Propietarios? 

¿Por qué son necesarias las Licencias de obras?

Las Licencias de obras son las herramientas administrativas que observa nuestra legislación para garantizar que cualquier intervención en un edificio cumple con el Código Técnico de Edificación. De esta forma, cuando hacemos una obra en casa, aseguramos que se mantienen ciertos estándares que afectan -fundamentalmente-, a la calidad de los materiales y a nuestra seguridad e integridad.

En todos los casos, disponer de una licencia del Ayuntamiento nos permite realizar las modificaciones oportunas en nuestra vivienda evitando denuncias por ruidos y desescombro de materiales a pie de edificio sin autorización. Además, cuando solicitamos uno de estos permisos, también dejamos constancia ante la Comunidad de los Propietarios de los trabajos, su duración y sus posibles molestias como norma de “cortesía” con nuestros vecinos.

Por otra parte, la Licencia de obras es obligatoria para solicitar y obtener las licencias de apertura (en el caso de negocios), primera ocupación (en el caso de las viviendas) y suministros básicos como luz, agua, gas, etc.

¿Qué pasa si haces una obra sin licencia?

La licencia es obligatoria cuando hacemos una reforma o una rehabilitación. Para conseguirla, deberás entregar en el Ayuntamiento una memoria descriptiva de todos los trabajos que van a realizarse y que será revisada por un técnico colegiado. En este sentido, la licencia implica la protección por parte de un Colegio Oficial en materia de responsabilidad civil ya que, si no sigues dicho proceso administrativo, cualquier accidente será responsabilidad tuya a todos los niveles.

Al hacer una obra sin licencia puedes recibir una denuncia de tu Ayuntamiento. La multa por hacer una obra sin licencia puede ir de los 600€ a los 6.000 €, aunque depende de la legislación municipal en materia de infracciones urbanísticas. Como norma general, esta multa económica no será inferior al 2% del valor de la obra.

En algunos casos, hacer una obra en casa sin licencia también implica la demolición de las reformas si no son compatibles con la legislación vigente y, por lo tanto, se consideran ilegales.  

Si la obra puede legalizarse, deberás pagar la multa asociada a la denuncia, además de la posterior legalización de la misma. Es decir, que tendrás que pagar la multa y solicitar la licencia correspondiente (y pagar sus tasas), en un plazo de tiempo determinado. Si el problema es que no has solicitado el tipo de licencia adecuada, también tendrás un plazo para realizar dicho trámite.

En cualquier caso, hacer obra en casa sin licencia implica correr un riesgo que no merece la pena. Nuestro consejo es que consultes con profesionales para saber qué tipo de permiso necesitas y seguir los plazos y trámites legales para conseguirlo.

¿Existen varios tipos de licencias de obras?

Evidentemente, no todas las obras son iguales, ni todas afectan de igual manera a la seguridad de una vivienda o un inmueble.

Por ejemplo, si queremos pintar una de las habitaciones de nuestra casa, no estamos modificando la estructura del edificio ni poniéndola en riesgo, y tampoco vamos a hacer cambios que puedan alterar la construcción más allá de una cuestión estética en el interior de nuestra casa, así que no necesitaríamos ningún permiso especial. 

Además de la pintura, otros trabajos que no requiere licencia son: 

• Sustitución de solados y alicatados.
• Alisado de las paredes. 
• Lijado de parquet.
• Sustitución de la instalación eléctrica.
• Sustitución interior de la red de suministro de agua.

Para el resto de obras en casa, la administración observa dos tipos de licencias o permisos que debes solicitar en el Ayuntamiento de tu localidad.

• Licencia de obra mayor (también conocida como Licencia de obras, Permiso de construcción o Licencia urbanística)
• Licencia de obra menor (también conocida Comunicación previa de obra menor).

¿Qué es una obra mayor?

Aunque el concepto está catalogado en cada ordenanza municipal y en cada Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), se consideran obras mayores:

• Obras de nueva planta.
• Obras que suponen un cambio de uso del inmueble (por ejemplo, si convertimos un local comercial en una vivienda o viceversa).
• Obras que afectan a la altura o volumen de un inmueble (eliminar tabiques, unión mediante escaleras de pisos privados, etc.)
• Obras que modifican la estructura del edificio.
• Obras que modifican los elementos comunes de los edificios (cerramientos  en terrazas comunitarias, obras en garajes, etc.).
• Obras relacionadas con la protección sobre incendios.
• Rehabilitaciones.

Conseguir una licencia para estas obras está asociado a la presentación de un proyecto/memoria de actuación, un plano y un presupuesto. 

¿Qué son las obras menores?

Por su parte, las obras menores son mucho más sencillas en cuanto a técnica y, por lo general, también son más asequibles económicamente. Además, las obras menores no suponen un cambio en las estructuras o elementos comunes del inmueble y no están asociadas a un proyecto de obra, ya que se considera que no afectan a la normativa sobre seguridad del Código Técnico de Edificación.

Según esta definición, se consideran obras menores :

• La sustitución de revestimientos, tanto en suelos como en paredes.
• La instalación de cerramientos en balcones, terrazas, etc. 
• La supresión de elementos que supongan barreras arquitectónicas.
• El cambio de puertas y ventanas.
• Las instalaciones de aire acondicionado y calefacción.
• Las instalaciones de saneamientos, prospecciones, etc.

Además de las obras mayores y menores, hay otras acciones que pueden requerir su comunicación al Ayuntamiento y la solicitud de la licencia correspondiente. Algunos de estos trabajos son la instalación de andamios o de contenedores de escombros en la vía pública. En estos casos, se suele solicitar un permiso específico asociado a la Licencia de obras correspondiente, aunque depende de cada Ayuntamiento. 

La diferencia entre obra mayor y obra menor no siempre es clara. Por eso, hemos seleccionado aquellas acciones habituales en las reformas y que se consideran obras menores.

• Sustitución de suelos, alicatados o falsos techos en cocinas y baños.
• Sustitución de puertas y ventanas.
• Sustitución de sanitarios (si requieren obra).
• Reparación y ampliación de instalaciones eléctricas.
• Desconchados.
• Lucidos y pinturas en fachadas.
• Sustitución de pavimentos sin superposición de los mismos ni incremento de cargas.
• Falsos techos.

Aun así, si tienes dudas, nuestro consejo es que consultes siempre antes de comenzar una obra y evites los errores típicos al reformar tu vivienda. Lo ideal es que preguntes en tu Ayuntamiento o que te asesores por profesionales del sector, quienes te ayudarán encontrar la solución más adecuada según la normativa vigente.