Qué es el valor catastral de una vivienda y cómo calcularlo

Si te piden el registro catastral para llevar a cabo algún trámite, te preguntarás qué es el valor catastral que allí aparece, así como para qué sirve. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el valor catastral y de qué te sirve conocer el catastro de tu piso

¿Qué es el valor catastral? 

El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública, cuyo objetivo es registrar todos los inmuebles, sean estos rústicos o urbanos.

La inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características económicas, físicas y jurídicas; así como la referencia catastral, la ubicación del inmueble, su superficie total, su uso, si es terreno de cultivo, una representación gráfica, el titular catastral y, finalmente, el valor catastral.

El valor catastral de un inmueble es un valor administrativo que le asigna el Catastro a cada inmueble registrado. El valor catastral de una vivienda es calculado en función del valor del suelo en el que se encuentre el inmueble, el valor de la construcción (cuando proceda) y una serie de criterios especificados en la normativa de cada municipio. El valor catastral, por norma, no podrá superar el valor de mercado del inmueble, entendiendo por “valor de mercado” el valor por el que podría venderse entre partes independientes.

¿Por qué necesitas el valor catastral?

El Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral. Particularmente, el valor catastral se usa para determinar la capacidad económica de los titulares de inmuebles.

Muchos son los usos que se le da a la información catastral. El interés principal del valor catastral es que constituye la base para calcular varios impuestos, como ellos el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) -que se paga a los Ayuntamientos- y  el IRPF o el impuesto de transmisiones patrimoniales –que se paga al Estado-. Todos los propietarios de bienes inmuebles están obligados a hacer frente a la liquidación del IBI, ya que este impuesto es una de las principales fuentes de ingreso para los Ayuntamientos.

El valor catastral es un factor importante a la hora de adquirir un piso, pues es posible el caso de conseguir un piso a un precio relativamente bajo con respecto al mercado, pero que al tributar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que puede llegar a corresponder al 7% del valor de la propiedad. Se hará sobre la base imponible del valor catastral, que en este caso, puede ser mayor que el valor de compra. Para Hacienda, el valor de la casa no es el precio que pagamos por ella, sino el valor catastral.

El catastro y el valor catastral de una vivienda tienen más usos aparte de su función tributaria. Desde hace unos años, su uso se extiende desde la protección del mercado inmobiliario, impidiendo la compraventa de fincas inexistentes, hasta la concesión de diversas ayudas públicas a sujetos necesitados.

¿Dónde puedes conseguirlo?

El principal requisito para obtener la documentación catastral de cualquier inmueble es que seas el propietario del piso o la casa. El valor catastral asignado a tu piso lo puedes encontrar en:

• • El recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) o en la declaración del IRPF. En el recibo del IBI puedes encontrar además el valor del Suelo y el valor de la Construcción.

• • Puedes consultar tus datos catastrales por Internet, en la Sede Electrónica del Catastro.

• • También puedes llamar por teléfono a la oficina de Catastro de tu comunidad.

• • Lo puedes solicitar en las oficinas del Ayuntamiento.

En todos los casos deberás poseer el número de referencia catastral y tu DNI para tener acceso al valor del inmueble consultado.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

El valor catastral de un inmueble se calcula teniendo en cuenta una serie de características del bien inmueble: su ubicación, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. También se consideran aspectos como el coste de ejecución material de las construcciones, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, los beneficios de la contrata, así como el carácter histórico-artístico del edificio, entre otras características dependiendo del Ayuntamiento.

Estos cálculos son realizados por personal técnico cualificado y nosotros como usuarios no tenemos opción de intervenir en esta valoración.

¿Cuándo tienes que actualizar el valor catastral?

Sabiendo que el valor en el Catastro es la base imponible del tributo IBI, es normal que se presenten desfases entre el valor real del inmueble y el atribuido por el Catastro para el cálculo del impuesto, pues es común que los valores catastrales no cambien hasta por una década.

Con el objeto de adecuar los valores catastrales a los valores de mercado y concordar sus características físicas y jurídicas con la realidad, los valores catastrales pueden ser actualizados aplicando coeficientes aprobados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Este proceso de actualización se realiza gracias a la figura jurídica del procedimiento de valoración colectiva de carácter general. La valoración colectiva permite actualizar simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles urbanos y rústicos con construcciones en todo el municipio.

Si quieres saber el valor mínimo de una casa según Hacienda, es importante que conozcas que las Administraciones Públicas se basan en la valoración colectiva de la Ponencia de Valores que determina el valor catastral. Por eso, antes de escriturar tu nueva vivienda, conviene informarse del valor del inmueble de cara a Hacienda para que puedas planificar certeramente el pago posterior de tus impuestos.

Particularmente, como propietario estás obligado a declarar al Catastro cualquier modificación que realices en el inmueble y que afecte a la descripción catastral. El valor catastral de la propiedad aumentará, por ejemplo, si realizas la construcción de una piscina. En estos casos es tu obligación actualizar este dato ante el Ayuntamiento a fecha 1 de enero del año posterior a tener firmado el final de obra.

¿Discrepancia catastral?

Ahora que ya conoces qué es el valor catastral, puedes saber si el que concierne a tu piso está actualizado. Si estás en desacuerdo con la Administración en el pago de tus impuestos y piensas que no es correcto el valor catastral asignado a tu inmueble, podrás solicitar a un arquitecto o arquitecto técnico que te calcule el valor catastral.

Una vez realizada la tasación inmobiliaria de tu vivienda, si el resultado de la valoración es diferente al valor administrativo puedes comenzar un proceso de discrepancia catastral o reclamación al Catastro para que compruebe el valor real actual. Conocer el valor catastral y que éste sea el correcto es importante a la hora de pagar nuestros impuestos, pero sobre todo puede afectar mucho el precio final de venta.

Finalmente, debes tener presente que aún en el caso que estés en desacuerdo con su cuantía, el pago del IBI es obligatorio e imprescindible. Esta es la única manera para reclamar los importes al Ayuntamiento y para plantear el resto de recursos que te permitan gestionar una regularización catastral que consideres que esté mal.

Si piensas que el valor catastral de tu casa es erróneo, quieres saber qué es el valor catastral o lo necesitas para algún trámite, no dudes en contactar a nuestro equipo de expertos. En Deplace queremos hacer tus trámites más sencillos, ofreciendo nuestra ayuda y experiencia en el manejo de bienes inmuebles para que el proceso sea fácil y rápido.